За первое полугодие 2022-го квадратный метр недвижимости подорожал в среднем по стране на 20 процентов. Почему такое стало возможным и где искать ответ на квартирный вопрос?
Царь природы в ипотечном рабстве
Немного глины, чуть-чуть соломы, слюна вместо цемента: деревенские ласточки заканчивают строительство гнезда за неделю. На возведение и полное обустройство хатки у семейства бобров уходит меньше месяца. На их фоне человек разумный вовсе не выглядит царем природы. Чтобы стать полноправным хозяином небольшой квартиры где-нибудь в спальном районе областного центра, рядовому россиянину придется упорно трудиться и выплачивать ипотеку в среднем от семи до одиннадцати лет. Сейчас, в связи с очередным витком цен на недвижимость, путь к свободе от кредитных обязательств может стать еще дольше и труднее. А кому-то вероятно придется отложить решение квартирного вопроса на неопределенное будущее.
Доступность жилья – проблема большой социальной важности.
Полностью игнорировать галопирующую инфляцию на рынке жилья власти не могли. Наградить непричастных, наказать невиновных: сценарий дальнейших событий почти дословно развивался по привычной формуле. В прессе, на телевидении, в соцсетях развернулась масштабная информационная кампания, центром которой стали два главных тезиса.
Тезис первый: девелоперы молодцы, девелоперы изо всех сил сдерживают цены.
Тезис второй: производители стройматериалов – монополисты-кровопийцы, рост цен – на их совести.
Попробуем на цифрах и фактах разобрать, насколько эти утверждения соответствуют или не соответствуют действительности.
Народное достояние? Уже нет
Во времена стародавние, во времена, когда пломбир стоил 19 копеек, когда колбасу делали из мяса, когда государство бесплатно выдавало квартиры – во времена позднего СССР зарплата среднестатистического строителя коммунизма составляла 201 рубль 40 копеек. За тонну цемента в 1985 году просили 54 рубля 70 копеек. То есть, затеяв, например, строительство дачного домика на полученных почти даром шести сотках, вы могли купить на одну зарплату 74 мешка цемента. Дешево? Тогда неожиданная новость: фактически с тех пор цемент подешевел вдвое. По данным за февраль этого года среднемесячная зарплата составляла в России 57 тысяч 344 рубля. Мешок цемента в Леруа Мерлен стоил в конце зимы 441 рубль. Делим одно на другое: одна зарплата равна ста тридцати мешкам цемента.
Примерно та же картина и по другим категориям стройматериалов: металл, дерево, стекло, краска и далее по списку – все стало доступнее. Но что же тогда изменилось? Что стало драйвером цен на недвижимость.
Ответ в общем-то на поверхности. Из общенародного достояния земля превратилась в мощный финансовый ресурс, в средство пополнения государственных бюджетов разных уровней и одновременно в средство обогащения частных землевладельцев. И вот показательный тому пример.
Земельный ценз
Помните дядюшку Тыкву из сказки про Чиполино, который каждый год покупал по одному кирпичику, чтобы в конце жизни построить себе небольшую хибару? Боюсь, в ниши дни все его труды пошли бы прахом: кирпичи-кирпичами, а что там у нас со стоимостью участка?
Весной этого года девелопер «Брусника» купил 4,5 гектара земли в Гольяново под строительство жилого комплекса «Лосиноостровский парк». Сумма сделки может составлять около 10 миллиардов рублей. Масштаб строительства – 110–115 тысяч квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости. А теперь внимание – считаем! Стоимость строительно-монтажных работ, включая строительные материалы, составляла на тот момент около 80 тысяч рублей за квадратный метр. А 10 миллиардов рублей (стоимость земли), поделенные на общий метраж застройки, дают 87 тысяч рублей за квадратный метр – больше стоимости строительства квадратного метра! Если выложить полы в вашей гостиной или на кухне тысячерублевыми купюрами, денег на это уйдет практически столько же, сколько на покупку земельного участка той же площади.
Не будем спорить, ситуация может несколько отличаться от региона к региону. Доля «земельного ценза» в конечной стоимости квадратного метра может быть запредельно высока в Москве, чуть ниже в Питере и сильно меньше в Саратове, но именно она – одна из двух основных причин для роста цен.
Аппетиты растут
Есть фундамент, будет и надстройка. Хозяева участков – не единственные, кто хочет выжать из каждой пяди земли по максимуму. Не хотелось нагружать вас изучением цифр и графиков, но иногда и одна цифра нагляднее тысячи слов.
Едем в Татарстан. За прошлый год стоимость квадратного метра «первички» выросла здесь на 34,3% – с 72,4 до 97,3 тысяч рублей. При этом, стоимость строительно-монтажных работ, включая стоимость строительных материалов, увеличилась на лишь на 7,6% – с 50,6 до 54,5 тысяч рублей за квадратный метр. Доходы местных девелоперов за тот же период почти удвоились и составили 21 тысячу рублей с квадратного метра. Иными словами, почти на 85% рост цен обеспечен аппетитами девелоперов и прочими обстоятельствами, никак не связанными со стоимостью строительных материалов и расценками на строительно-монтажные работы. Это вторая основная причина роста цен.
Примерно ту же картину мы наблюдаем и в других регионах страны.
Краснодарский край, все тот же 2021 год: рост строительно-монтажных работ, включая стоимость стройматериалов, – 0,7%, рост прибыли девелоперов и прочих расходов – в 4 раза. Ярославль: рост 3,4 % по первому показателю, 34,5 % – по второму.
Комментарии самих застройщиков к складывающейся ситуации звучат, скажем мягко, цинично. Так в апреле этого года на конференции Сбербанка по жилой недвижимости главной причиной роста цен девелоперы назвали удорожание строительных материалов. «В связи с последними событиями многие подняли цены на строительные материалы, в том числе российские производители. Не секрет, что на рынке есть сговор, этим занимается ФАС», – заявил, например, председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский и добавил, что цены в Московском регионе будут расти.
«Стоимость квадратного метра жилья растет быстрее, чем дорожают стройматериалы, – заострил внимание застройщиков и продавцов недвижимости министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин на заседании Общественного совета Минстроя.
Схема лечения выглядит странно
Странно было бы лечить головную боль зеленкой, а грипп – пилюлями от диареи.
Причины болезненной ситуации на рынке недвижимости вроде бы понятны, но выбор «схемы лечения» выглядит несколько странным. Настолько странным, что Российский союз промышленников и предпринимателей был вынужден направить в Минстрой России замечания к проекту Стратегии развития отрасли. Всего замечаний пять, но одно из ключевых – не вводить государственное регулирование цен на стройматериалы: «РСПП не поддерживает включение в стратегию мер по установлению государственного регулирования стоимости строительных материалов и оборудования для строительства объектов по государственному или муниципальному заказу на период кризисных явлений. Свою позицию комиссия обосновала тем, что государственное регулирование цен в условиях рыночной экономики может привести к дефициту таких строительных материалов и оборудования».
Иллюстрацией к позиции РСПП может служить уже наметившийся кризис, который ощущают на себе производители стройматериалов и в первую очередь – производители цемента: на фоне стабильного спроса они получают убытки и вынуждены сокращать объемы производства. По данным консалтинговой компании СМПРО, общий убыток цементных заводов РФ в январе — апреле 2022-го года составил 3,02 млрд руб., из которых 2,43 млрд руб. пришлось на предприятия на северо-западе страны, 1,77 млрд руб.— в центре и 878 млн руб.— в Поволжье. По данным компании, в этих частях страны произведено около 58% от общего объема цемента.
Причина – в росте затрат на логистику, оборудование, масла и смазки, электроэнергию при более чем умеренном росте отпускных цен на сам цемент.
Похожие проблемы испытывают производители клинкерного кирпича, стекла, щебня и других стройматериалов.
Может быть, если избранные методики лечения не срабатывают, если состояние здоровья строительной отрасли не только не улучшается, но становится все более угрожающим, стоит для начала провести более тщательную диагностику?
Говорят, лучшее средство от головной боли – гильотина. Но только, думается, стоит опробовать и более щадящие способы исцеления.
Источник: kp.ru
