Ремонт – долгий и дорогой процесс. Последовательность выполнения работ и стоимость ремонта зависят от количества комнат, их состояния и назначения, а также общей площади. Условно, ремонт можно разделить на два типа:

• капитальный;
• косметический.

Самым трудоёмким и дорогостоящим ремонтом является капитальный. Этот вид ремонта включает в себя изменение формы помещения, замену окон, дверей, напольного покрытия, инженерных коммуникаций, а также перепланировку. Косметический ремонт предполагает смену декоративной отделки во всём помещении или только в его части.

Новостройка без отделки

Квартира в новостройке без отделки подразумевает голые монолитные или кирпичные несущие стены, неоштукатуренный потолок и бетонный пол без стяжки. В квартиру подведено электричество с установленным щитком, вода – по стоякам с отводами, но разводку придётся делать самостоятельно. Установлены металлопластиковые окна, двери и, чаще всего, радиаторы. Жильё продаётся в таком виде, чтобы владелец смог сам распланировать пространство в помещении.

Подготовительные работы:

• создание проекта;
• монтаж перегородок;
• установка новых окон и дверей и, при необходимости, изменение размера проёмов;
• подготовка штроб для инженерных коммуникаций;
• монтаж коммуникаций – электропроводки, водоснабжения и водоотведения, вентиляции;
• выравнивание поверхностей.

Заключительные работы:

• установка внутриквартирных дверей;
• монтаж выключателей и розеток;
• отделка потолка, стен и пола;
• установка плинтусов и наличников.

Вторичное жилье

Капитальный ремонт делают не только в новостройках. Если при покупке вторичного жилья (так называемых, вторичках) владельцы хотят полностью изменить интерьер, делается это в следующей последовательности:

• подготовительные работы;
• демонтаж старых перегородок, при необходимости – создание новых;
• замена инженерных коммуникаций;
• замена электрической разводки;
• замена сантехники;
• замена дверей и окон;
• выравнивание и черновая отделка поверхностей;
• установка встраиваемой мебели;
• финишная отделка.

Важно разработать чёткий план по пролеганию коммуникаций, расстановке мебели, материалам и срокам выполнения работ.

Квартира с черновой отделкой

Жилье с черновой отделкой встречается не только в новостройках, но и во вторичках, когда бывшие хозяева произвели демонтаж сантехники и декоративной отделки. Черновая отделка подразумевает:

• стяжку пола, стартовую отделку потолка и стен;
• разводку инженерных коммуникаций с отводами под дальнейший монтаж;
• смонтированную проводку;
• окна и входную дверь.

Сроки выполнения ремонта будут меньше, чем в квартире без отделки. Конечные расчёты зависят от проекта, материалов и состояния поверхностей.

В целом, весь процесс можно поделить на три этапа:

• подготовительные работы;
• черновые работы;
• финишная отделка.

Этапы и последовательность капитального ремонта квартиры

Подготовительные работы

Прежде чем приступать к ремонтным работам, следует определиться с планировкой и дизайном помещений. Заранее обсудить с членами семьи предпочтения и индивидуальные нужды. Чем чётче будет план, – от желаемой ширины подоконников до расстановки мебели, – тем быстрее пойдёт ремонт.

Во избежание неожиданных неприятностей и непредвиденных расходов на этом этапе рекомендуется обратиться к профессионалам. Специалисты помогут определить степень износа инженерных коммуникаций и стяжки, а также рассчитать примерный объём работ и средств. Даже если ремонт планируется делать самостоятельно, эти данные помогут приобрести нужное количество материалов, а при выходе за рамки бюджета – прикинуть, на чём можно сэкономить.

Если планируется косметический ремонт своими руками, то достаточно рассчитать количество плитки, обоев, плинтуса и т. д. Если речь идёт о капитальном ремонте квартиры, то необходимо включать в смету как строительные материалы и стоимость отделочных материалов, так и услуги ремонтной бригады.

В целях экономии некоторые владельцы предпочитают частных мастеров по объявлениям или рекомендациям. Работать с такими рабочими придётся, скорее всего, по устной договорённости, и в случае проблем рассчитывать на возмещение ущерба вряд ли получится. Официальные строительные компании подписывают договоры, где чётко изложены права и обязанности обеих сторон. Также организации дают год гарантии на свою работу согласно закону о правах потребителя, но стоят эти услуги дороже.

Когда проект интерьера утверждён и необходимые расчёты произведены, нужно выбрать материалы. Покупать материал стоит с запасом примерно 10% с расчётом на возможный брак. Излишки потом можно сдать по чеку в магазин.

Затем надо упаковать и вынести вещи и мебель, снять карнизы и осветительные приборы. Если ремонт косметический и не предполагает большого образования пыли и грязи, мебель можно накрыть специальной плёнкой.

Черновые работы

Демонтаж

Когда помещение освобождено, обязательно надо отключить подачу электроэнергии в квартиру. Если проводку менять не планируется, то концы проводов нужно изолировать. В необходимых местах устанавливаются временные источники освещения. При демонтаже старой штукатурки используются светильники взрывозащищённого исполнения, так как пылевоздушная смесь, которая образуется, взрывоопасна. Лампа накаливания должна быть в герметичном плафоне, а патрон – в корпусе.

Выключатели и розетки в монтажных коробах следует ослабить и вытащить. Те, что будут использоваться, остаются на подвешенных проводах. Неиспользуемые розетки отсоединяются и изолируются.

Подача воды в квартиру перекрывается. Смесители, ванна и электронагреватели снимаются после спуска остатков воды, устанавливаются заглушки. Также перекрывается подача газа, плита и газовая колонка демонтируются. Снимается внутренний блок сплит-системы, а также радиаторы, если планируется их замена.

При сносе старых перегородок работы выполняются сверху вниз. Если на перегородках есть электропроводка, её необходимо отключить в соответствующей распределительной коробке. Чтобы не было шума и повреждений от падающих обломков, на пол рекомендуется уложить поддоны или мешки со стружкой или опилками. Работать следует в защитной обуви и респираторе.

Снимаются галтели с потолка, наличники с дверей, плинтусы с пола. Двери также снимаются с петель, дверные коробки вытаскиваются из проёма целиком или по частям. Чтобы удалить побелку и обои, их пропитывают водой и снимают шпателем. При помощи перфоратора с насадкой-зубилом убирают плитку и плиточный клей. При капитальном ремонте напольное покрытие снимается до бетонной плиты перекрытия.

Перепланировка

Самостоятельно менять планировку в квартире нельзя. В статье 25 Жилищного Кодекса РФ «Виды переустройства и перепланировки жилого помещения» указано:

«Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.»

«Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.»

Также это касается квартир с так называемой свободной планировкой, где перегородки возводятся впервые. При покупке такого жилья следует учесть, что сделать перегородки в любом месте нельзя. Проектная документация с указанием всех перегородок проходит экспертизу до начала возведения здания. Без этих документов разрешение на строительство получить невозможно.

Для того, чтобы сделать перепланировку, необходимо согласовать проект с органами исполнительной власти. Для этого сперва следует запросить паспорт квартиры в бюро технической инвентаризации (БТИ). Затем нужно составить проект, написать заявление на перепланировку и подготовить пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• учётно-техническая документация на помещение (жилое или нежилое);
• письменное согласие всех членов семьи собственника или нанимателя;
• заявление о перепланировке;
• проект перепланировки (если перепланировка проводится по типовому проекту – в заявлении указывается номер проекта).

Также, если помещение находится в доме, который является памятником архитектуры, истории и культуры, может потребоваться заключение соответствующего органа.

В течение 45 дней комиссия рассмотрит заявление и даст ответ. Срок действия решения – 1 год.

Для ускорения процесса согласования и оценки уже имеющегося проекта можно обратиться в проектную организацию. Специалисты выдадут техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ, или разработают новый проект. Рекомендуется обратить внимание, что проектная организация должна входить в состав саморегулируемой организации (СРО) и иметь допуск к проектным работам. Если свидетельства о допуске нет, и фирма не входит в состав СРО, заключать договор не стоит.

После того, как перепланировка завершена, необходимо получить новый техпаспорт. Для этого приглашается специалист из БТИ, который проводит соответствующие замеры. Электронный технический план квартиры можно заказать в кадастровом органе.

Перегородки

Не во всех квартирах удобная планировка. Например, в домах советской постройки акцент делали на количество помещений, а не их размеры и функциональность. Поэтому, кухни в старых зданиях (если это, конечно, не коммуналки) очень маленькие. Если стена не несущая и перепланировка квартиры одобрена, помогут перегородки. Самые популярные для этого материалы – гипсокартон, пеноблоки и кирпич. Затраты на такие конструкции минимальны, стены возводятся быстро, а звукоизоляционная штукатурка поможет снизить уровень шума.

Коммуникации

При замене инженерных коммуникаций работу следует начать с водопроводных работ. Радиаторы устанавливаются и подключаются к общедомовой системе отопления. Разводка труб осуществляется для дальнейшего подключения сантехники, посудомоечной и стиральной машин, водонагревателей и смесителей. Для горячих и холодных труб делаются штробы или устанавливаются коробы из полипропилена, пластика или гипсокартона. Стоит учитывать температурное расширение труб, поэтому диаметр углублений должен быть в два раза больше.

Проводка редко укладывается в накладные кабель-каналы. Чаще всего она скрыта над подвесным или натяжным потолком, уложена в стяжку или штробы в стенах. В панельных домах стены можно штробить только вертикально. В новостройках электропроводка укладывается с нуля от щитка. Утверждая проект, также надо учесть прокладку кабелей (и при необходимости их скрыть) для домофона, телефона, телевизора и интернета.

Подготовка поверхностей

Потолок

Если речь идёт о потоке в новостройке, то поверхность нужно очистить, оштукатурить и загрунтовать. Если ремонт проводится во вторичном жилье, то сначала необходимо удалить старую отделку.

Стены

И в новом, и во вторичном жилье редко встречаются идеально ровные поверхности. От качества выравнивания стен зависит не только их вид, но и эксплуатационные свойства декоративных покрытий.

Сперва необходимо снять старое покрытие и тщательно очистить поверхность. Все дефекты и трещины требуется устранить. Для этого углубление расширяется, грунтуется и заделывается шпаклёвкой, герметиком или цементным раствором. Если щели значительные, применяется монтажная пена. Выровнять стену можно двумя способами:

• штукатурными смесями на основе гипса или цемента;
• листами гипсокартона (ГКЛ) или гипсоволокна (ГВЛ).

При небольших неровностях достаточно строительного уровня, при внушительных перепадах потребуются маяки.

ГВЛ или ГКЛ устанавливаются на каркас. В образовавшийся зазор между стеной и листами можно спрятать коммуникации. Но стоит учесть, что данная конструкция хрупка и нуждается в закладных деталях.

При выравнивании стен также производят выравнивание дверных и оконных проемов. Рекомендуется использовать материалы с антигрибковыми и антикоррозийными свойствами.

Пол

При капитальном ремонте старую стяжку сбивают, а поверхность, при необходимости, реставрируют. Это делается для того, чтобы бетонная плита перекрытия не разрушалась и не являлась проводником звуков. Затем основание грунтуют для лучшей адгезии и выравнивают. Это может быть цементно-песчаная или сухая стяжка, а также нивелирующая смесь.

Этапы работ:

• старая стяжка удаляется при помощи перфоратора и отбойного молотка;
• убирается весь мусор, поверхность моется и очищается;
• щели и трещины на бетоне реставрируются – для этого углубление следует расширить, загрунтовать и заделать цементно-песчаной смесью;
• после того, как раствор высох, в два слоя наносится грунтовка;
• после высыхания грунтовки, при необходимости, укладывается гидроизоляция, утеплитель и звукоизоляционный материл;
• заливается стяжка или самовыравнивающаяся смесь.

На этом же этапе устанавливается тёплый пол. Водяной тёплый пол нельзя устанавливать в квартирах, только электрический. Кабельный и стержневой укладываются в стяжку, плёночный – непосредственно под финишное покрытие.

Если стяжка в хорошем состоянии и требуется замена только напольного покрытия, то его снимают, очищают поверхность и укладывают финишный материал.

Финишная отделка

Потолок

Если потолок без выраженных дефектов, а по проекту нет многоуровневого освещения, то его можно побелить или покрасить. При наличии больших перепадов выравнивать поверхность будет дорого, поэтому подходящий вариант – потолочная плитка. Плитку можно уложить своими руками, главное – подобрать качественный материал и клей.

Если же потолок неровный или требуются точечные встроенные светильники, можно использовать навесную конструкцию из гипсокартона или поливинилхлорида (ПВХ). Туда же легко спрятать в гофре все коммуникации. Такая конструкция быстро устанавливается, но стены, на которые будут монтироваться окантовки из багетов, нужно подготовить. Монтаж потолка производится только после окончания всех пыльных работ, чтобы на его поверхность не осели пыль и грязь.

Стены

Чистовая отделка стен проводится после установки потолков. Если поверхность ровная и гладкая, на неё хорошо ляжет любой материал:

• обои;
• декоративная штукатурка;
• тканевый материал;
• деревянные или пластиковые панели.

Стоит учесть, что декоративная штукатурка и обои не терпят сквозняков и прямых солнечных лучей сразу после нанесения.

Пол

Заключительная отделка пола подразумевает установку финишного напольного покрытия. Материал не сразу устанавливается на стяжку. Ламинат, например, укладывается на подложку, кафель – на плиточный клей.

Виды напольных покрытий:

• кафель;
• керамическая плитка;
• керамогранит;
• ковролин;
• ковровая плитка;
• ламинат;
• линолеум;
• мармолеум;
• массивная доска;
• модульный пол;
• мозаика;
• наливной пол;
• натуральный камень;
• паркетная доска;
• ПВХ-плитка (кварцвиниловая);
• пробка;
• стеклянный пол;
• терраццо;
• штучный паркет;
• искусственная трава.

Здесь же фиксируется инфракрасный плёночный тёплый пол.

Как сэкономить без ущерба для интерьера

• Следует прикинуть, какие работы можно сделать своими руками, какие – нет. Например, поклейка обоев или установка плинтусов не требуют особенных навыков. А вот электрику и натяжные потолки лучше доверить специалистам.
• Тёплый пол можно уложить только на открытых участках помещений, если утвердить заранее расстановку мебели. Но, в этом случае перестановку сделать не получится.
• Стационарные перегородки из гипсокартона стоят меньше витражных, радиусных или стеклянных.
• Также гипсокартон можно использовать при выравнивании стен при значительных перепадах – он обойдётся дешевле штукатурных смесей.
• Распашные межкомнатные двери обойдутся дешевле откатных.
• Стандартные стеклопакеты и межкомнатные двери также стоят меньше, если они стандартных размеров в типовой комплектации. Стоит убедиться, что проёмы отвечают этим требованиям.
• Расход краски будет меньше, если нанести на поверхность грунт.
• При выборе обоев с рисунком стоит учесть, что отходов будет больше, так как материал необходимо покупать с запасом 20-30%. Однотонные обои выйдут дешевле.
• При выборе напольного покрытия стоит обратить внимание на ламинат. Его цена намного ниже, чем у паркета или дубовой доски, а широкий ассортимент ответит практически любому запросу. Также ламинат прост в укладке, поэтому уложить материал можно самостоятельно.
• Сэкономить можно также на плитке, если приобрести остатки разных коллекций по бросовой цене. Так называемое «лоскутное одеяло» из разных кусочков эффектно смотрится на фоне однотонной плитки.
• Если по проекту будет натяжной или навесной потолок, старое покрытие можно не снимать. Достаточно загрунтовать проблемные места.
• Подшивные и натяжные полотна будут дешевле, если выбрать одноуровневую конструкцию без изогнутых линий.
• Большинство материалов и бытовая техника стоят дешевле, если заказывать через интернет.

Общие рекомендации

В качестве заключения несколько полезных советов.

• Ремонт начинают с наиболее удалённых от входной двери комнат.
• Монтажные и демонтажные работы проводят по направлению от потолка к полу.
• Отделку делают после разводки коммуникаций.
• Нельзя выкидывать крупногабаритный мусор в контейнеры общего пользования или мусоропровод. Необходимо вывоз строительного мусора заложить в смету.
• Защитные плёнки с дверей и окон следует снимать только после завершения всех ремонтных работ.
• Если в планы не входит замена межкомнатных дверей, их все равно нужно снять с петель, чтобы не поцарапать и не испачкать, а также, чтобы было проще выносить мусор и вносить в помещение материалы.
• В панельном доме можно проводить только вертикальные штробы.
• Проводка электрики должна осуществляться на этапе установки гипсокартонных конструкций и перегородок.
• Если гипсокартонная конструкция будет нагружаться, – планируется что-то повесить или встроить в неё шкаф, – об этом необходимо заранее предупредить мастеров. Чтобы стена или потолок из гипсокартона не разрушились, требуется вмонтировать закладные материалы.
• Если в качестве финишного напольного покрытия используется паркет, то заключительным этапом работ будет не отделка стен, а лакировка паркета. Его сначала циклюют, реставрируют при необходимости, затем грунтуют и занимаются стеной. На последнем этапе пол покрывается лаком.
• При ремонте в ванной следует заранее обдумать расстановку ванны, раковины или душевой кабины, чтобы четко по плану устанавливать места сливов и подключения к водоснабжению.
• Чтобы не повредить отделку коридора строительным мусором из других помещений, он ремонтируется последним.
• Чёткий план с расстановкой мебели, осветительных и бытовых приборов поможет не ошибиться прокладкой коммуникаций, а также с расстановкой розеток и выключателей.